固定vs変動の損益分岐は何%か——
その根拠と、あなたの入力で動く理由

この%は何を指すのか

損益分岐とは、変動金利が当初の優遇期間のあと何%まで上がってそのまま続けば、固定3.21%と総返済額が並ぶかという境目です。 この%を超えてそのまま続けば変動のほうが総額で重くなり、超えなければ変動のほうが軽いまま——という見方の目安になります。

一つの未来を当てる数字ではありません。「ここを境に重さが入れ替わる」という位置を示すだけです。だから、前提が変われば位置も動きます。

数字で見る（名目）

借入4,000万円・35年で、当初の月返済はこうなります（YOHACK の住宅ローンモデルで計算）。

この差を、変動の金利上昇が将来どこまで埋めるか。当初の優遇が何年続くかで、追いつくのに必要な%は変わります。

優遇期間が長いほど、変動は高くまで上がっても固定に追いつかれにくくなります。「5.1%」は当初優遇10年という一つの前提での値です。

借入額を変えても、分岐点は同じ

意外に見えるかもしれませんが、この分岐点は借入額に依存しません。4,000万円でも6,000万円でも8,000万円でも、分岐点の%は同じです。

理由はシンプルで、固定と変動の総額の差は借入額にほぼ比例して大きくなるため、「どこで並ぶか」という比率の境目は借入額をまたいで変わらないからです。 動くのは差の金額であって、分岐の%ではありません。

名目 vs 実質（いまの価値）

ここまでの総額は、すべて「将来のお金」での比較です。物価が上がれば、35年後のお金の価値はいまより小さくなります。 だから、総額の差をいまの価値に割り戻すと、見え方が変わります。

たとえば物価が年2%で上がるなら、35年後のお金の価値はいまの約半分。名目の差を今の価値に割り戻すと、おおよそ半分の重みになります。 割り戻し後の具体額は前提（物価上昇率・上がり方）に強く依存するため、ここでは断定しません。あなたの数字で見るのが確実です。

重要なのは、分岐点の%そのものは実質に割り戻しても位置がほぼ変わらないこと——固定も変動も同じ物価で割り戻すからです。 動くのは「差の体感の大きさ」であって、「どっちが重くなる境目か」ではありません。

何がこの%を動かすか（論点を並べる）

分岐点を動かす要素を、評価せずに並べます。どれが効くかは人によって違います。

• 当初優遇の年数：長いほど分岐点は上がる（5年で約3.9%、10年で約5.1%、15年で約7.2%）。検証済み。
• 変動の上がり方：一段で上がるか、段階的に上がるかで、同じ最終%でも総額は変わります。
• 固定金利の水準：ここでは3.21%を起点にしています。固定側が動けば分岐点も動きます。
• 借入額：分岐点の%は変わらない（差の金額だけが変わる）。検証済み。
• 物価上昇率：名目→実質の割り戻し額に効く。分岐点の%にはほぼ効かない。

だから「5.1%」は定数ではない

ネット上では「損益分岐は◯%」という一つの数字が独り歩きしがちです。けれど、ここまで見たとおり、その%は当初優遇の年数で約3.9%から約7.2%まで動きます。普遍の定数ではなく、あなたの入力で決まる値です。

YOHACK がこの根拠ページを置くのは、数字を権威として配るためではなく、どの前提から出た数字かを最後まで開いておくためです。 前提が見えない%は、判断の助けになりません。

正解は出さない

固定が軽くなるか変動が軽くなるかは、これから金利がどう動くか、あなたの収入がどう伸びるか、どこまでの不確実性なら眠れるか——その組み合わせで変わります。 分岐点の%は、その判断のための一本の目盛りにすぎません。

だから YOHACK は、1,000通りの未来をシミュレーションして、当初優遇の年数を振ったときに「損得の分岐点が何%に動くか」「その先の老後の余白がどう変わるか」を並べます。前提が見える分岐点だけを置いて。並べた数字を見て、決めるのはあなたです。