固定3.21%・変動1.0%、
あなたの分岐点は何%か

いま起きていること

2026年6月、フラット35（21〜35年・融資率9割以下）の最低金利が 3.21% と発表されました。 現行制度で初の3%超え。変動金利の1%前後との差は2%以上に開いています。

ここで「固定なら数千万円も多く払う」という数字が独り歩きします。本当でしょうか。順番に、あなたの数字で見ます。

その差は「名目」の話

借入4,000万円・35年で、当初の月返済はこうなります（YOHACK の住宅ローンモデルで計算）。

ただし、この「変動が1%のまま続いた場合の約1,900万円」は、35年後のお金で見た差です。物価が年2%で上がれば、35年後のお金の価値はいまの約半分。同じ差を今の価値に割り戻すと、約960万円になります。 （物価2%は一つの前提です。想定する物価上昇率で、この割り戻し額は動きます。）

「インフレが借金を消す」は半分本当

借金の元本は固定。物価は上がる。だから時間が経つほど、4,000万円の残債も実質的には軽くなります。 35年後・物価2%なら、その残債は今の価値で約2,000万円相当です。ここまでは本当。

半分だけ本当、というのは——その「軽くなった分」を受け取れるのは、収入や資産が物価に追いついた人だけだからです。 賃金が物価に追いつかなければ、実質負担は減りません。「インフレが借金を消す」は、前提が崩れれば成り立たない話です。

分岐点はどこか

先ほどの「約1,900万円」は、変動が1%のまま続いた場合の話。現実には変動は上がりえます。 では変動が当初10年ほど1%で、その後どこまで上がったら、固定3.21%と総額が並ぶのか。 YOHACK の試算では、その分岐点は 年およそ5.1%。これを超えてそのまま続けば、固定のほうが総額で軽くなります。

変動の「5年ルール・125%ルール」

変動には、返済額の急増をやわらげる2つの仕組みがあります。

• 5年ルール＝金利が上がっても、5年間は毎月の返済額が変わらない。
• 125%ルール＝見直し後も、返済額は前の1.25倍までしか増えない。

一見「安心」ですが、返済額が据え置かれる間も利息は増えます。たとえば金利が大きく上がった局面では、据え置きの返済額では利息すら払いきれず、 足りない利息が借金に上乗せされていく——これが「未払利息」です。払っても元本が減らない状態になりえます。 YOHACK はこの挙動も省略せずモデルに入れています。変動の魅力もリスクも、同じ重さで並べるためです。

「だったら繰上げ返済」は？

金利上昇に備えて繰上げる、という発想はあります。それ自体を否定はしません。 ただ、繰上げに回す現金は、同じ期間に投資・教育・転職の余白にも使えたお金です。 繰上げで利息を減らすのと、手元に残して別の選択肢を持つのと、どちらが効くか——これも「正解」でなく、1,000通りの未来で並べて見える化できます。

だから「どっちが正解」は出せない

固定が有利か変動が有利かは、これから物価と金利がどう動くか、あなたの収入がどう伸びるか、どこまでの不確実性なら眠れるか—— その組み合わせで変わります。一つの未来を当てる話ではありません。

だから YOHACK は、1,000通りの未来をシミュレーションして、固定と変動それぞれで「金利が想定どおりに動かなかった年に、何歳で安心ラインに届くか」「未払利息まで含めて、老後の余白がどう変わるか」を並べます。 金利の一本道を当てる賭けにはしません。並べた数字を見て、決めるのはあなたです。